Guide, mis à jour le 18 septembre 2026
Pourquoi les biens premium parisiens pèsent lourd
La valeur d'un appartement dans les arrondissements centraux et l'ouest parisien (1er, 5e, 6e, 7e, 8e, 16e) ou à Neuilly-sur-Seine porte souvent la part de chaque héritier bien au-delà des premières tranches du barème. En ligne directe (parents vers enfants), chaque enfant bénéficie d'un abattement de 100 000 euros sur sa part, puis le solde est taxé selon un barème progressif allant de 5 % à 45 % (au 18 septembre 2026, à vérifier selon la loi de finances en vigueur). Le conjoint survivant et le partenaire de PACS sont, eux, exonérés de droits de succession.
Autrement dit, un même appartement génère des droits très différents selon le lien de parenté et le nombre d'héritiers. Le barème détaillé figure sur impots.gouv.fr et service-public.fr, et les règles de dévolution sur notaires.fr et Légifrance.
Ordres de grandeur pour un appartement parisien
Les montants ci-dessous sont des calculs prudents et illustratifs, hors passif déductible, hors donations antérieures et hors abattements particuliers. Ils supposent une transmission en ligne directe.
- Appartement de 800 000 euros, un seul enfant : après l'abattement de 100 000 euros, la base taxable est d'environ 700 000 euros. Les droits se situent autour de 130 000 à 140 000 euros, soit près de 17 % de la valeur.
- Appartement de 800 000 euros, deux enfants : chaque part est d'environ 400 000 euros, soit 300 000 euros taxables par enfant après abattement. Les droits par enfant avoisinent 58 000 à 60 000 euros, environ 115 000 à 120 000 euros au total.
- Appartement de 2 millions d'euros, un seul enfant : base taxable d'environ 1 900 000 euros, avec une part importante dans la tranche à 45 %. Les droits dépassent 660 000 euros, soit plus de 33 % de la valeur.
- Appartement de 2 millions d'euros, deux enfants : chaque part est d'un million d'euros, soit 900 000 euros taxables par enfant. Les droits par enfant se situent autour de 210 000 à 215 000 euros, environ 420 000 à 430 000 euros au total.
Ces fourchettes montrent l'effet de la progressivité : plus la part par héritier est élevée, plus le taux moyen grimpe.
Délais, déclaration et financement des droits
La déclaration de succession doit en principe être déposée dans les six mois suivant le décès (délai porté à douze mois si le décès survient hors de France). Le paiement des droits est en principe exigible au dépôt de la déclaration. Un intérêt de retard s'applique au-delà.
Pour financer des droits élevés sur un bien peu liquide, plusieurs voies existent : la vente du bien, un paiement fractionné (échelonné sur plusieurs années) ou un paiement différé dans certains cas (notamment en présence d'un droit viager). Ces facilités supposent des garanties et le versement d'intérêts. Les conditions à jour figurent sur impots.gouv.fr et service-public.fr.
Lorsque la vente est retenue, il est utile de préparer le dossier en amont : voir notre guide pour vendre un appartement en succession à Paris.
Pièges à éviter
La sous-évaluation du bien est le premier risque : une valeur déclarée trop basse expose à une rectification par l'administration, assortie d'intérêts et de pénalités. Il vaut mieux retenir une valeur cohérente avec les transactions comparables, que les données DVF publiques permettent d'objectiver.
L'indivision entre héritiers est le second point sensible : chaque décision importante requiert un accord, ce qui peut bloquer la gestion ou la vente. Anticiper la sortie d'indivision, par accord amiable ou par le mécanisme légal prévu, évite des situations durablement figées.
Questions fréquentes
Le conjoint survivant paie-t-il des droits sur l'appartement ?
Non. Le conjoint survivant et le partenaire de PACS sont exonérés de droits de succession (au 18 septembre 2026, à vérifier selon la loi de finances en vigueur). Cette exonération ne concerne pas les concubins, qui sont taxés au taux le plus élevé. Les règles figurent sur impots.gouv.fr et service-public.fr.
Comment estimer la valeur d'un appartement pour la déclaration ?
Il faut retenir la valeur vénale au jour du décès, c'est-à-dire le prix de marché. Les données DVF publiques permettent de repérer des transactions comparables par secteur et par surface. Une évaluation prudente et documentée réduit le risque de rectification par l'administration fiscale.
Quel est le délai pour déclarer une succession à Paris ?
En principe six mois à compter du décès si celui-ci survient en France, douze mois s'il survient à l'étranger. Le paiement des droits est en principe exigible au dépôt de la déclaration. Au-delà, des intérêts de retard s'appliquent. Consultez impots.gouv.fr pour la procédure à jour.
Peut-on payer les droits sans vendre l'appartement ?
Oui, dans certains cas. L'administration prévoit un paiement fractionné, échelonné sur plusieurs années, et un paiement différé dans des situations particulières. Ces facilités supposent des garanties et des intérêts. Si la trésorerie manque, la vente du bien reste souvent la solution la plus simple.