Exonération totale
La vente de la résidence principale est exonérée d’impôt sur la plus-value.
La fiscalité des plus-values immobilières est un levier déterminant dans la décision de vente d’un bien premium à Paris. Sur un appartement acquis 800 000 € et revendu 1,2 million après dix ans de détention, la plus-value brute de 400 000 € génère une imposition significative que votre client doit anticiper.
Le mécanisme d’abattement pour durée de détention réduit progressivement la base imposable. Pour l’impôt sur le revenu (19 %), l’exonération totale intervient après 22 ans. Pour les prélèvements sociaux (17,2 %), il faut attendre 30 ans. Entre ces deux seuils, le vendeur reste redevable des seuls prélèvements sociaux sur une base partiellement abattue.
La surtaxe s’applique dès que la plus-value nette imposable dépasse 50 000 €, selon un barème progressif de 2 % à 6 %. Sur les transactions du marché premium parisien, où les plus-values dépassent couramment ce seuil, l’impact peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros.
L’exonération pour résidence principale reste le levier fiscal le plus puissant : elle supprime toute imposition, quelle que soit la durée de détention ou le montant de la plus-value. Un argument essentiel dans le conseil patrimonial que vous apportez à vos clients vendeurs.
Guide, mis à jour le 18 septembre 2026
La plus-value imposable correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition, majoré de certains frais. Pour un appartement acheté 900 000 euros et revendu 1,4 million d'euros après 8 ans de détention, prenons un calcul prudent avec les forfaits légaux.
Le prix d'acquisition peut être majoré d'un forfait de frais d'acquisition de 7,5 % (soit 67 500 euros) et, au-delà de 5 ans de détention, d'un forfait travaux de 15 % (soit 135 000 euros). Le prix d'acquisition retenu passe ainsi à environ 1 102 500 euros. La plus-value brute ressort à près de 297 500 euros avant abattements pour durée de détention.
Après 8 ans, un abattement pour durée de détention s'applique au titre de l'impôt sur le revenu (6 % par an de la 6e à la 21e année, cadence différente pour les prélèvements sociaux). Ces règles figurent sur impots.gouv.fr et service-public.fr, et sont codifiées sur Légifrance.
Les non-résidents restent soumis à l'impôt sur la plus-value au taux de 19 %, puis aux prélèvements sociaux. Le taux de ces prélèvements dépend de votre affiliation :
Cet écart de près de 10 points représente, sur une plus-value nette de plusieurs centaines de milliers d'euros, une différence significative. Il convient de vérifier votre situation d'affiliation avant la signature, au 18 septembre 2026, à vérifier selon la loi de finances en vigueur.
Un dispositif spécifique permet aux non-résidents une exonération dans la limite de 150 000 euros de plus-value nette, sous conditions : le cédant doit avoir été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins 2 ans à un moment quelconque, et la cession doit intervenir dans un délai précis à compter du départ, ou concerner un logement dont le vendeur a la libre disposition. Cet abattement s'applique une seule fois.
Pour les cessions dépassant un certain seuil de prix (usuellement 150 000 euros par cédant), la désignation d'un représentant fiscal accrédité peut être requise, sauf dispenses prévues pour les résidents de l'Espace économique européen. Le notaire calcule et prélève l'impôt lors de la vente, puis reverse les sommes dues. Les règles détaillées sont exposées sur impots.gouv.fr et notaires.fr.
Sur les appartements de standing des 7e, 8e et 16e arrondissements, les prix élevés font mécaniquement grimper l'assiette. Les données DVF publiques permettent d'objectiver un prix d'acquisition et de cession, utile en cas de contrôle. Attention aux pièges : justificatifs de travaux difficiles à réunir sur un bien détenu à l'étranger, oubli de l'abattement spécifique, ou mauvaise appréciation du taux de prélèvements sociaux.
Pour une vue d'ensemble, consultez notre guide complet sur la plus-value immobilière des non-résidents lors d une vente à Paris, qui détaille conditions, délais et démarches. Le simulateur ci-dessous vous donne un ordre de grandeur indicatif, sans valeur d'avis fiscal.
Le taux est de 7,5 % si vous êtes affilié à un régime de sécurité sociale d'un État de l'Espace économique européen ou de Suisse, sans être à la charge d'un régime français. Il monte à 17,2 % pour les autres non-résidents, notamment ceux affiliés hors Union européenne. Vérifiez votre situation avant la vente.
Cette exonération sur la plus-value nette concerne les non-résidents ayant été domiciliés fiscalement en France au moins 2 ans continus à un moment donné, sous conditions de délai et de disposition du logement. Elle s'applique une seule fois. Consultez impots.gouv.fr pour vérifier votre éligibilité précise à votre situation.
Il peut être requis pour les cessions dépassant un certain seuil de prix par cédant, avec des dispenses prévues pour les résidents de l'Espace économique européen. Le notaire vous indiquera si sa désignation est nécessaire lors de la préparation de l'acte. Les règles figurent sur impots.gouv.fr et notaires.fr.
Oui, le notaire établit le calcul, prélève l'impôt et les prélèvements sociaux lors de la signature, puis reverse les sommes dues à l'administration. Vous devez lui fournir les justificatifs d'acquisition, de frais et de travaux. Un simulateur donne un ordre de grandeur préalable, mais ne remplace pas ce calcul officiel.