Plus-value à 22 ans : la réforme que les notaires agitent et que le 1er attend déjà
Les notaires veulent aligner l'exonération des prélèvements sociaux sur les 22 ans de l'impôt sur le revenu. Dans le 1er, les négociateurs s'en servent déjà pour faire bouger des propriétaires bloqués depuis vingt ans.
Le 10 septembre 2026, les notaires ont posé sur la table une proposition qui parle directement aux détenteurs longue durée du 1er arrondissement : ramener de 30 à 22 ans le délai d'exonération totale des prélèvements sociaux sur les plus-values immobilières. L'idée a été présentée publiquement avant d'être examinée au 122e Congrès des notaires de France, organisé à Lille du 30 septembre au 2 octobre. Autant le dire tout de suite : ce n'est pas la loi. Rien n'est voté, rien n'est applicable, et le calendrier législatif reste une inconnue.
Mais sur le terrain, un négociateur du 1er n'attend pas le vote pour décrocher son téléphone. Il appelle les propriétaires qui tournent autour des 22 à 25 ans de détention, ceux qui ont toujours repoussé leur arbitrage en se disant qu'il fallait attendre les 30 ans pour effacer la ligne des prélèvements sociaux. La proposition change la conversation. Elle ne change pas encore le droit.
Ce que la règle dit aujourd'hui, et ce qu'elle pourrait dire demain
Le régime actuel repose sur deux horloges distinctes qui déroutent la plupart des vendeurs. L'impôt sur le revenu sur la plus-value s'efface totalement après 22 ans de détention. Les prélèvements sociaux, eux, courent jusqu'à 30 ans. Huit années d'écart pendant lesquelles un propriétaire qui a déjà purgé son IR continue de payer 17,2 % sur la fraction sociale de sa plus-value, avec un abattement progressif mais lent.
La proposition des notaires vise à aligner les deux délais sur 22 ans. L'objectif affiché est clair : débloquer le réinvestissement du prix de vente et remettre sur le marché des biens que leurs propriétaires conservent par pur calcul fiscal. La résidence principale n'est pas concernée, puisqu'elle bénéficie déjà d'une exonération totale dès lors qu'elle constitue l'habitation habituelle et effective du vendeur. On parle donc ici d'un autre segment, celui qui structure une bonne partie du patrimoine dormant du 1er.
Trois catégories de biens seraient directement touchées par une telle réforme. Les résidences secondaires, nombreuses dans un arrondissement où des familles de province ou de l'étranger gardent un pied-à-terre près des Tuileries. Les biens locatifs détenus depuis 22 à 30 ans, c'est-à-dire achetés entre 1996 et 2004, période qui précède l'envolée des prix parisiens. Et les biens patrimoniaux conservés dans une logique de transmission ou de rente, souvent détenus en indivision ou via une SCI familiale.
La nuance que chaque négociateur doit tenir en rendez-vous : signal de marché n'est pas droit applicable. Au 1er octobre 2026, la règle reste celle des deux délais, 22 ans pour l'IR, 30 ans pour les prélèvements sociaux. Vendre un argument fiscal non voté comme s'il était acquis, c'est s'exposer à un client furieux le jour où il découvre sa facture réelle chez le notaire.
Des prix affichés à deux vitesses, un marché signé opaque
Le 1er est l'un des arrondissements les plus difficiles à chiffrer précisément, parce que le volume de transactions y est faible et que le haut de gamme passe souvent hors des portails. Les données publiques disponibles donnent une photographie partielle, à manier avec prudence.
Aux Halles, l'estimation de portail publiée en septembre 2026 ressort à 12 402 EUR/m2 pour les appartements, avec une fourchette très large allant de 9 062 à 20 346 EUR/m2. Ce chiffre est une estimation algorithmique, pas un prix notarial de transaction signée. Il donne une tendance de quartier, rien de plus. L'écart de 1 à 2,2 entre le bas et le haut de la fourchette raconte à lui seul la réalité d'un micro-marché où l'étage, la vue sur jardin et la qualité des parties communes font exploser l'écart de prix.
Sur le segment premium, les annonces récentes grimpent nettement. Rue de la Sourdière, une annonce publiée le 30 septembre 2026 affiche un appartement de 40,33 m2 à 845 000 EUR, soit 21 125 EUR/m2. Le 14 septembre, une autre annonce dans le 1er propose 130 m2 à 2,73 millions d'euros, autour de 21 000 EUR/m2. Ces deux niveaux illustrent la prime du caractère et de l'emplacement, à deux pas du marché Saint-Honoré, du jardin des Tuileries ou de la place Vendôme. Mais ce sont des prix demandés, pas des prix signés.
La distinction n'est pas un détail de journaliste. Un prix affiché à 21 000 EUR/m2 peut se signer à 19 000 après négociation, ou ne jamais se vendre. Dans les résultats disponibles, aucune transaction authentifiée et datée précisément, jour, semaine ou mois de signature, n'apparaît pour un appartement premium du 1er depuis septembre 2026. La prudence impose de ne pas transformer une annonce en vente conclue.
Pourquoi la réforme réveille les dossiers endormis du 1er
La force de la proposition notariale, c'est moins son montant que son timing psychologique. Un propriétaire qui a acheté rue de la Sourdière ou rue Saint-Honoré au début des années 2000 approche aujourd'hui du seuil des 22 ans. Pour lui, l'IR sur la plus-value est déjà effacé ou sur le point de l'être. Restaient les prélèvements sociaux, qui l'obligeaient à patienter jusqu'au tournant 2030 pour vendre net d'impôt. La proposition efface cette attente, du moins sur le papier.
Pour un négociateur, c'est un prétexte en or pour rouvrir un dossier. Un propriétaire investisseur peut valoriser la perspective d'un arbitrage fiscal plus rapide, sans pouvoir l'intégrer comme acquis dans son calcul de rendement. Un vendeur entre 22 et 30 ans de détention peut, lui, être tenté d'anticiper, soit en vendant maintenant pour sécuriser un prix haut, soit en attendant une éventuelle réforme pour vendre net de prélèvements sociaux. L'arbitrage devient un calcul de probabilité législative, pas une certitude.
Le risque de cet argument, c'est l'effet d'attentisme inversé. Si trop de propriétaires décident d'attendre le vote hypothétique de la réforme, l'offre se tarit encore davantage dans un arrondissement déjà avare en biens. Paradoxalement, une proposition censée remettre des biens sur le marché pourrait, le temps de son incertitude, les y maintenir figés. Le négociateur habile joue alors l'inverse : vendre maintenant, au prix fort d'un marché contraint en offre, plutôt que de parier sur une loi qui pourrait ne jamais passer ou passer dégradée.
Un marché parisien en stabilisation prudente
À l'échelle parisienne et nationale, le signal reste celui d'une reprise mesurée. Les données SeLoger-MeilleursAgents évoquent une stabilisation des volumes de transactions par rapport à 2025. À l'échelle nationale, environ 955 000 ventes sur douze mois sont anticipées au début de 2027. Le même bilan note une progression des loyers de 2,6 % sur un an, contre 1 % en septembre 2025, signe que la tension locative se réinstalle après deux années molles.
Ces chiffres sont nationaux ou généraux, et ne mesurent pas finement le trimestre en cours dans le 1er. Pour le segment premium de l'arrondissement, le signal disponible reste celui d'un marché à deux vitesses. Les emplacements et les biens exceptionnels conservent des prix affichés au-dessus de 20 000 EUR/m2, tandis que la moyenne de quartier, autour de 12 402 EUR/m2 aux Halles en septembre 2026, reste nettement plus basse. L'écart entre la vitrine et le prix médian n'a jamais été aussi parlant.
Comparé aux arrondissements voisins, le 1er garde son statut de valeur refuge rare. Là où le 6e ou le 7e offrent une profondeur de marché supérieure, le 1er fonctionne par à-coups, dossier par dossier, avec peu de comparables fiables. C'est précisément cette rareté qui nourrit la prime affichée, et qui rend chaque arbitrage patrimonial plus stratégique qu'ailleurs.
Ce qu'un négociateur doit mettre sur la table cette semaine
La reprise du dossier par le législateur reste conditionnelle. Après le Congrès de Lille, la proposition peut être reprise par le Parlement, sans garantie de calendrier ni d'adoption. Au 1er octobre 2026, la règle applicable demeure inchangée : 22 ans pour l'IR, 30 ans pour les prélèvements sociaux. Aucun nouveau taux de crédit, aucun barème fiscal actualisé spécifique n'est documenté pour le trimestre en cours dans le 1er.
Le bon discours commercial tient en une phrase : la réforme est une proposition, pas un avantage acquis. Un négociateur qui veut l'utiliser doit la présenter comme un facteur d'accélération de la décision, pas comme une économie garantie. Pour un vendeur détenteur depuis plus de vingt ans, l'argument le plus solide n'est d'ailleurs pas la fiscalité future, mais la rareté présente de l'offre et le niveau des prix affichés, qui tiennent au-dessus de 20 000 EUR/m2 sur les plus beaux biens.
La proposition des notaires aura servi à une chose avant même d'exister dans la loi : rappeler aux propriétaires dormants du 1er que leur bien a une valeur de marché aujourd'hui, et que l'attente fiscale a un coût d'opportunité. Reste à transformer la conversation en mandat. C'est tout l'art du métier.
